Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Содержание
  1. Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021
  2. Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году
  3. Что будет, если не платить налог
  4. Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
  5. Сдача квартиры в аренду: тонкости
  6. НДФЛ – 13%
  7. Индивидуальный предприниматель (УСН)
  8. Индивидуальный предприниматель (Патент)
  9. Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья
  10. Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?
  11. Патент в России  
  12. Кто имеет право на применение патента?
  13. Порядок приобретения патента и его оплаты
  14. Патенты для ИП-арендодателей Москвы
  15. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  16. Особенности патентной системы налогообложения
  17. Преимущества и недостатки патентной формы
  18. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  19. Основания для получения патента
  20. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  21. Срок действия и стоимость патента
  22. Социальные взносы
  23. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  24. Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году
  25. 2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
  26. 3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
  27. 4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
  28. 5. Как заключить договор найма (аренды)?
  29. 6. Как заключить договор поднайма?
  30. Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против
  31. О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем
  32. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  33. 1 – Договор аренды
  34. 2 – Выбор формы налогообложения
  35. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  36. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  37. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  38. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  39. Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021
  40. Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году
  41. Что будет, если не платить налог
  42. Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
  43. Сдача квартиры в аренду: тонкости
  44. НДФЛ – 13%
  45. Индивидуальный предприниматель (УСН)
  46. Индивидуальный предприниматель (Патент)
  47. Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья
  48. Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?
  49. Патент в России  
  50. Кто имеет право на применение патента?
  51. Порядок приобретения патента и его оплаты
  52. Патенты для ИП-арендодателей Москвы
  53. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  54. Особенности патентной системы налогообложения
  55. Преимущества и недостатки патентной формы
  56. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  57. Основания для получения патента
  58. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  59. Срок действия и стоимость патента
  60. Социальные взносы
  61. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  62. Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году
  63. 2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
  64. 3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
  65. 4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
  66. 5. Как заключить договор найма (аренды)?
  67. 6. Как заключить договор поднайма?
  68. Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против
  69. О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем
  70. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  71. 1 – Договор аренды
  72. 2 – Выбор формы налогообложения
  73. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  74. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  75. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  76. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  77. Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021
  78. Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году
  79. Что будет, если не платить налог
  80. Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
  81. Сдача квартиры в аренду: тонкости
  82. НДФЛ – 13%
  83. Индивидуальный предприниматель (УСН)
  84. Индивидуальный предприниматель (Патент)
  85. Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья
  86. Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?
  87. Патент в России  
  88. Кто имеет право на применение патента?
  89. Порядок приобретения патента и его оплаты
  90. Патенты для ИП-арендодателей Москвы
  91. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  92. Особенности патентной системы налогообложения
  93. Преимущества и недостатки патентной формы
  94. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  95. Основания для получения патента
  96. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  97. Срок действия и стоимость патента
  98. Социальные взносы
  99. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  100. Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году
  101. 2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
  102. 3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
  103. 4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
  104. 5. Как заключить договор найма (аренды)?
  105. 6. Как заключить договор поднайма?
  106. Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против
  107. О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем
  108. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  109. 1 – Договор аренды
  110. 2 – Выбор формы налогообложения
  111. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  112. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  113. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  114. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  115. Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021
  116. Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году
  117. Что будет, если не платить налог
  118. Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
  119. Сдача квартиры в аренду: тонкости
  120. НДФЛ – 13%
  121. Индивидуальный предприниматель (УСН)
  122. Индивидуальный предприниматель (Патент)
  123. Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья
  124. Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?
  125. Патент в России  
  126. Кто имеет право на применение патента?
  127. Порядок приобретения патента и его оплаты
  128. Патенты для ИП-арендодателей Москвы
  129. Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
  130. Особенности патентной системы налогообложения
  131. Преимущества и недостатки патентной формы
  132. Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
  133. Основания для получения патента
  134. Как оформить патент на сдачу квартиры?
  135. Срок действия и стоимость патента
  136. Социальные взносы
  137. Что выгоднее: патент или НДФЛ?
  138. Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году
  139. 2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
  140. 3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
  141. 4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
  142. 5. Как заключить договор найма (аренды)?
  143. 6. Как заключить договор поднайма?
  144. Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против
  145. О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем
  146. Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье
  147. 1 – Договор аренды
  148. 2 – Выбор формы налогообложения
  149. 3 – Регистрация договора в Росреестре
  150. 1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой
  151. 2 – Как отчитаться ИП перед налоговой
  152. 3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП
  153. ✔️ Ставьте палец вверх,подписывайтесь Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/kak-legalno-sdavat-kvartiru-v-arendu-zakonnyi-biznes-rante-5c60199e14574e00b13017f7

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021

Патент на сдачу квартиры 2021 москва
Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2021 году срок подачи декларации за 2021 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2021 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2021 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2021 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2021/

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

Калькулятор арендодателя. Как вам выгоднее сдавать квартиру- ИП, НДФЛ или патент?

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса.

Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов.

Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера.

Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г.

“О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода.

Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.

45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч.

арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса.

Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств.

Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

планируемого осуществления деятельности.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ.

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г.

№ 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб.

за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

При этом сдаваемая  в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/paten/

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2021 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2021 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Статья акутальна на: Сентябрь 2021 г.

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года.

Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели.

Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Это важно знать:  Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Это важно знать:  Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г.

N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.

Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.

43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Это важно знать:  Депозит в договоре аренды нежилого помещения

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 7 статьи 346.43 Кодекса законами субъектов Российской Федерации устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (далее — ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В связи с этим индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять патентную систему налогообложения, предусмотренную главой 26.5 Кодекса, в общеустановленном порядке.

При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением патентной системы налогообложения, данному индивидуальному предпринимателю следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной индивидуальным предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

»

Следующая

Источник: https://leonmonitor.ru/patent-na-sdachu-v-arendu-nezhilyh-pomeshhenij-v-2021-godu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2021 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2021 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021

Патент на сдачу квартиры 2021 москва
Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2021 году срок подачи декларации за 2021 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2021 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2021 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2021 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2021/

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

Калькулятор арендодателя. Как вам выгоднее сдавать квартиру- ИП, НДФЛ или патент?

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса.

Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов.

Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера.

Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г.

“О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода.

Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.

45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч.

арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса.

Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств.

Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

планируемого осуществления деятельности.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ.

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г.

№ 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб.

за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

При этом сдаваемая  в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/paten/

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2021 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2021 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Статья акутальна на: Сентябрь 2021 г.

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года.

Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели.

Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Это важно знать:  Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Это важно знать:  Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г.

N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.

Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.

43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Это важно знать:  Депозит в договоре аренды нежилого помещения

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 7 статьи 346.43 Кодекса законами субъектов Российской Федерации устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (далее — ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В связи с этим индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять патентную систему налогообложения, предусмотренную главой 26.5 Кодекса, в общеустановленном порядке.

При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением патентной системы налогообложения, данному индивидуальному предпринимателю следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной индивидуальным предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

»

Следующая

Источник: https://leonmonitor.ru/patent-na-sdachu-v-arendu-nezhilyh-pomeshhenij-v-2021-godu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2021 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2021 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021

Патент на сдачу квартиры 2021 москва
Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2021 году срок подачи декларации за 2021 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2021 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2021 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2021 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2021/

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

Калькулятор арендодателя. Как вам выгоднее сдавать квартиру- ИП, НДФЛ или патент?

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса.

Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов.

Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера.

Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г.

“О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода.

Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.

45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч.

арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса.

Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств.

Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

планируемого осуществления деятельности.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ.

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г.

№ 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб.

за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

При этом сдаваемая  в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/paten/

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2021 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2021 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Статья акутальна на: Сентябрь 2021 г.

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года.

Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели.

Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Это важно знать:  Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Это важно знать:  Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г.

N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.

Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.

43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Это важно знать:  Депозит в договоре аренды нежилого помещения

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 7 статьи 346.43 Кодекса законами субъектов Российской Федерации устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (далее — ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В связи с этим индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять патентную систему налогообложения, предусмотренную главой 26.5 Кодекса, в общеустановленном порядке.

При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением патентной системы налогообложения, данному индивидуальному предпринимателю следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной индивидуальным предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

»

Следующая

Источник: https://leonmonitor.ru/patent-na-sdachu-v-arendu-nezhilyh-pomeshhenij-v-2021-godu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2021 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2021 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2021

Патент на сдачу квартиры 2021 москва
Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2021 году срок подачи декларации за 2021 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2021 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2021 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2021 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2021 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2021 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2021/

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

Калькулятор арендодателя. Как вам выгоднее сдавать квартиру- ИП, НДФЛ или патент?

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса.

Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов.

Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера.

Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г.

“О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода.

Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.

45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч.

арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса.

Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств.

Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

планируемого осуществления деятельности.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ.

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г.

№ 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб.

за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

При этом сдаваемая  в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/paten/

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

По статистике, в столице сейчас легально сдаётся (т.е. с оформлением договора и уплатой налога) чуть более 27 тысяч квартир.

По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.

Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.

Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2021 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2021 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Источник: http://expert-home.net/patent-na-sdachu-kvartiry-v-arendu/

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2021 году

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Статья акутальна на: Сентябрь 2021 г.

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года.

Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели.

Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Это важно знать:  Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1.

Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Это важно знать:  Если застройщик просрочил срок сдачи многоквартирного дома

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г.

N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.

Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении псн при сдаче ип в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.

43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Это важно знать:  Депозит в договоре аренды нежилого помещения

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 7 статьи 346.43 Кодекса законами субъектов Российской Федерации устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (далее — ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В связи с этим индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять патентную систему налогообложения, предусмотренную главой 26.5 Кодекса, в общеустановленном порядке.

При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением патентной системы налогообложения, данному индивидуальному предпринимателю следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной индивидуальным предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

»

Следующая

Источник: https://leonmonitor.ru/patent-na-sdachu-v-arendu-nezhilyh-pomeshhenij-v-2021-godu/

Как легально сдавать квартиру в аренду? Законный бизнес рантье

Патент на сдачу квартиры 2021 москва

Налоговые службы начали массовые проверки собственников квартир, которые сдают свое жилье в аренду и не платят подоходный налог. Бизнес рантье под угрозой? Как легально сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам риелторов, налоги с аренды платят не более 5% всех арендодателей.Ежегодно в Москву приезжают 5 – 7 млн человек со всей России. Из них по данным РБК, в столице находят работу и остаются жить 100 тысяч человек, которые, вероятно, снимают жилье.

Такие цифры приводит РБК.А вот налоговых деклараций в столичные ФНС в среднем подают всего 25 тысяч собственников жилой недвижимости.

Где остальные? На этот вопрос и решила ответить ФНС, которая всерьез взялась за проверку жилых помещений в городах-миллионниках.

1 – Договор аренды

Ниже на инфографике привожу список пунктов, которые следует отразить при составлении договора аренды.

2 – Выбор формы налогообложения

Есть 2 разных налога, которыми можно делиться с бюджетом своим доходом от аренды:

  • для физических лиц – НДФЛ 13% для резидентов и 30% для нерезидентов;
  • для ИП – 6%;
  • приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду;
  • с 1 января 2021 года – налог для самозанятых 4% (пока для четырех регионов страны: Москва и область, Калужская область, Татарстан).

Стоимость патента составляет примерно 6% от дохода.

Самый выгодный способ уплаты налога – 6% при оформлении ИП или с 1 января 2021 года налога для самозанятых 4% (если вы живете в тестовом регионе).

Кстати, приложение для регистрации доходов самозанятых граждан “Мой налог” уже доступно для скачивания в AppStore и PlayMarket.

Приложение “Мой налог” в AppStore

3 – Регистрация договора в Росреестре

Если квартира сдается на срок более 11 месяцев, то его требуется зарегистрировать в Росреестре.

Как стало известно, ФНС начала массовые проверки собственников квартир, которые сдают жилье без уплаты налога 13%. По сообщению информационного агенства URA.RU, налоговая сначала проверяет данные в Росреестре, у кого в собственности более, чем одна квартира, а затем – можно прийти по адресу с вопросами.Уклонителей от налогов ожидает штраф в размере от 20 до 40%.

Порядок действий при подаче декларации физлицу, ИП и при оформлении патента приводится ниже.

1 – Как отчитаться физлицу перед налоговой

Подача декларации 3-НДФЛ о доходах при сдаче жилья в аренду и других доходах необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным годом, в котором был получен доход.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Подать декларацию можно в электронном формате в своем онлайн-кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru.

2 – Как отчитаться ИП перед налоговой

Зарегистрировать ИП может каждый житель России старше 18 лет.

Для этого необходимо подать в межрайонную инспекцию ФНС России оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП (форма №Р21001), а также представить квитанцию об уплате госпошлины.

Срок подачи декларации – до 30 апреля; срок уплаты налога – до 15 июля.

Помните про обязательные страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию для ИП , которые уплачиваются независимо от наличия дохода ИП, а также ежегодная подача декларации о доходах юридического лица.

Подать заявление, документы и оплатить госпошлину можно в личном кабинете на сайте nalog.ru.

3 – Патент на сдачу квартиры в аренду доступен только для ИП

Патентная схема уплаты налога путем приобретения патента на уплату налога возможна только для ИП. Поэтому сначала нужно зарегистрироваться как ИП, а затем – купить патент.

Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ, налога на имущество. Заявление для перехода на патентную систему нужно подать не позднее чем за 10 дней до начала доходной деятельности.

Минимальная стоимость патента на квартиру до 50 кв. м в пределах МКАД в Москве составляет около 18 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога статьями 119 и 122 Налогового кодекса РФ предусмотрен штраф 40% от суммы неуплаченного налога.

✔️ Ставьте палец вверх, подписывайтесь

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/kak-legalno-sdavat-kvartiru-v-arendu-zakonnyi-biznes-rante-5c60199e14574e00b13017f7

О законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: